A DIFICULDADE DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA EM DATA RETROATIVA
 Frederico Mendonça       2017-05-02 00:00:00

A avaliação de um imóvel consiste na constatação do seu valor ao tempo em que foram realizadas a sua vistoria e as pesquisas de mercado.

Existem os Princípios Gerais de Avaliação, PGA, homologados por instituições de notória reputação, como o IVSC e a UPAV, entre os quais consta o Princípio da Permanência, que admite a manutenção do valor de um imóvel durante certo lapso de tempo, desde que mantidas as suas condições bem como as do Mercado vigentes à época da avaliação.

Ocorre que as condições de um imóvel e as do Mercado podem variar ao longo do tempo em face dos mais diversos motivos, implicando sua valorização ou desvalorização.

Na hipótese de haver necessidade da realização de uma avaliação imobiliária em data retroativa é recomendável que o Avaliador busque constatar qual era a média de valor de um imóvel semelhante ao objeto da avaliação naquela data e não exatamente quanto valia o imóvel avaliando naquela ocasião, o que seria uma tarefa ainda mais difícil, até porque lhe é quase impossível ter plena ciência das circunstâncias que envolviam o imóvel naquele exato momento passado. E quanto mais longínqua a data mais difícil essa percepção.

Por exemplo, o Avaliador deverá buscar determinar qual o valor médio de um apartamento de 3 quartos, com aproximadamente 110 m2 de área útil, num edifício com 2 elevadores, com garagem pilotos para 2 carros, 3 anos de construído, localizado na Rua Hipotética ou nas imediações dela, na Cidade do Rio de Janeiro, em fevereiro de 1979, algo genérico, ao invés de querer constatar especificamente quanto valia em fevereiro de 1979 o apartamento 100 do Edifício Ipanema, situado na referida Rua Hipotética.

Exemplificando, uma fazenda em 1965 pode ter se tornado um bairro chique atualmente; uma região comercial próspera pode ter se tornado decadente; uma nova praça que valorizou os imóveis da vizinhança; o surgimento de um botequim que os desvalorizou apenas momentaneamente porque fechou poucos meses depois; um alagamento que ocorria anualmente bem no trecho da rua em que se localiza o imóvel; uma rua de terra que foi pavimentada; a estrutura do edifício que cedeu; a documentação do imóvel que se encontrava irregular naquela ocasião; um plano econômico; uma mudança de governo; a instabilidade política; a facilidade ou a dificuldade de acesso ao crédito imobiliário; as taxas de juros dos financiamentos; a violência na região; um crime bárbaro que ocorreu no interior do imóvel, etc. Não dá para imaginar quantas situações podem ter ocorrido ao longo de 20, 30, 40 anos ou mais. Concorre também para complicar ou mesmo impossibilitar o trabalho do Avaliador a dificuldade de se obter dados de Mercado para formação de uma amostra comparativa, vez que as cidades pequenas não possuíam classificados e os anúncios dos classificados dos grandes jornais geralmente não continham os endereços nem os valores dos imóveis ofertados. Os portais imobiliários, por sua vez, não existiam até final dos anos 1990 e ainda que existissem o Avaliador não teria acesso aos seus arquivos, provavelmente. Num caso assim, a pesquisa deve ser diferente da que realizamos numa avaliação de rotina. Ela deve ocorrer nos cartórios de notas da região em que está situado o imóvel avaliando, e o foco deverá se os valores tomados como base para efeito de cobrança do Imposto de Transmissão e não o valor declarado da negociação, porque os cartórios nem sempre lavram as escrituras dos imóveis pelo exato valor da transação.

Enfim, trata-se de uma árdua tarefa, bem por isso é importante que o Perito Avaliador faça constar em seu laudo essas explicações e cobre honorários compatíveis com a complexidade do trabalho.



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